Raport. Jeśli kupować teraz, to tylko duże mieszkanie [GRAFIKA]

Średnie ceny mieszkań 4-pokojowych z rynku wtórnego spadły nawet 6-8 proc. To pierwsze takie obniżki od połowy ubiegłego roku. Galopujące wzrosty cen w ostatnich dwóch latach zostały zahamowane przez schłodzenie się całego rynku nieruchomości – wynika z raportu na temat cen we wszystkich miastach wojewódzkich (w IV kwartale 2022 r.). Przygotował go portal Nieruchomosci-online.pl.

Duże w dół, małe wciąż niepewne

W segmencie kawalerek z rynku wtórnego w IV kwartale 2022 r. widoczne były spore wahania cen w zależności od regionu – połowa miast wojewódzkich zanotowała wzrost, a połowa spadek średniej ceny. W przypadku wzrostów wyraźniejsze korekty zaobserwowano tylko w Gorzowie Wielkopolskim (+8 proc.) i Katowicach (+5 proc.).

Największe spadki pojawiły się w Olsztynie, Toruniu i Zielonej Górze (o-5 proc.) W pozostałych miastach korekty średnich cen kawalerek wyniosły najczęściej do 2 proc. w górę lub w dół. 

Stabilizacja była widoczniejsza w mieszkaniach 2- i 3-pokojowych. W większości miast wojewódzkich korekta średnich cen wynosiła bowiem mniej niż 1 proc. w górę lub w dół.

– Najnowsze dane pokazują, że najczęściej i najmocniej spadały ceny największych mieszkań. Zaobserwowaliśmy to w 12 z 18 analizowanych miast wojewódzkich – ocenia Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

I dodaje: – Sprzedaż 4-pokojowego lokum w czasach drogich kredytów jest bardzo trudna. Dlatego właściciele coraz częściej godzą się na obniżenie swoich oczekiwań finansowych. W Szczecinie, Toruniu i Białymstoku było to nawet około 8 proc., a w Olsztynie ponad 6 proc. To wyraźna zmiana.

A w jakim stanie są sprzedawane mieszkania na rynku wtórnym? Najwięcej najtańszych mieszkań, czyli takich do remontu, a więc w kiepskim stanie, znajdziemy w Katowicach, Kielcach i Łodzi – tam ich udział w lokalnym rynku wynosi prawie 25 proc.

W miastach takich jak Rzeszów, Gdańsk, Toruń czy Wrocław prawie połowa ofert mieszkań dotyczyła z kolei wysokiego lub bardzo dobrego standardu wykończenia, co przekłada się na wyższe ceny. 

Gdzie najbardziej potaniały domy?

W IV kwartale 2022 r spadek średniej ceny domów wolnostojących zaobserwowano w 8 miastach wojewódzkich. Największe korekty pojawiły się w Katowicach (-4 proc.) i Wrocławiu (-3,7 proc.).

Najnowsze dane pokazują jednak, że w wielu miastach domy wciąż nie tanieją, nawet pomimo spadku popytu spowodowanego drogimi kredytami i rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości. O ile w przypadku Warszawy, Kielc i Zielonej Góry wzrosty średnich cen były niewielkie (1 proc.), to już w Gdańsku, Łodzi, Opolu i Gorzowie Wlkp. wynosiły około 5 proc., a w przypadku Lublina 8 proc.     

– Jednym z powodów może być ograniczona oferta. Od połowy 2022 r. podaż domów na sprzedaż w naszym portalu pozostaje na niezmienionym poziomie – podkreśla Alicja Palińska.

Jej zdaniem dużo osób liczyło na wysyp atrakcyjnych cenowo ofert z powodu problemów właścicieli ze spłatą kredytów, ale…

– …jak widać, tak się nie stało, m.in. na skutek wakacji kredytowych. Oferta domów nie rośnie również dlatego, że wielu deweloperów wstrzymało się z nowymi inwestycjami.  

A ceny najmu wciąż rosną    

Sytuacja na rynku najmu w IV kwartale 2022 r. różniła się w zależności od miasta i liczby pokoi. Wciąż są miasta, w których czynsze ciągle rosną, i to bez względu na wielkość mieszkań (1-,2-, 3-pokojowe). Tak było m.in. w Warszawie (od +3 do +8 proc.), Lublinie (od +2 do +7 proc.) i Kielcach (od +6 do +10 proc.).

Z kolei w niektórych miastach rosły głównie stawki za mniejsze mieszkania – tak było w Łodzi, Gorzowie Wlkp. i Bydgoszczy. Mieszkania 1-pokojowe podrożały w tych lokalizacjach kwartalnie o ponad 10 proc., a 2-pokojowe o 2-3 proc.   

Niektóre miasta zanotowały jednak spadki lub stabilizację średnich cen. Wśród nich znalazły się Gdańsk (od -3 do -7 proc.), Kraków (od zaledwie +0,8 do -6 proc.) oraz Białystok (od -0,3 do -11 proc.).

Z kolei we Wrocławiu i w Szczecinie obniżki dotyczyły głównie mieszkań 2- i 3-pokojowych (od -3 do -6 proc.).